حل ازمه الاسكان فى مصر

تصريحى لجريده البوابه نيوز حول حل ازمه الإسكان فى مصر 
والمنشور بعدد الخميس 27 ابريل 2017 ورابطه http://www.albawabhnews.com/2493608

ازمه الإسكان فى مصر من اعقد الازمات المزمنه التى تقتضى حلولا غير تقليديه

وفى مصر تحديدا مرض اقتصادى لا نظير له عبر العالم اسماه الاقتصاديين جوع الارض وهذا المرض لا وجود له سوى فى مصر وقد تم توصيفه منذ قرون فالارض فى مصر هى الإستثمار الرئيسى ومخزن القيمه سواء اكانت اراض زراعيه او اراضى اسكان وعقارات ربما هذا بسبب ركود الاقتصاد المصرى لفترات طويله كذلك فمصر تتوسط طرق التجاره الرئيسيه عبر العالم ومعبر هام عبر التاريخ للتجاره والسفر بين الشرق والغرب لهذا اكتسبت الاراضى بها قيمه مضافه فضلا عن استمرار التطور والعمران فى مصر وارتفاع اسعارها المتزايد عبر الزمان على مدى قرون ممتده مما جعلها المصدر الاكثر امانا ومردودا للاستثمار عبر التاريخ

والمشكله الرئيسيه فى مصر حاليا هى البطاله وانخفاض معدلات الدخل وتزايد معدلات الفقر فضلا عن عدم تحرير سوق العقار وكل ذلك انعكس على قضايا الاسكان فالدوله تدخلت لضمان حق السكن وقامت بتثبيت الايجارات فضلا عن اتجاه نظام السوق للبناء للطبقات الاغنى لزياده معدلات الربحيه لهذا نجد فى مصر فائض فى عرض القصور والوحدات الفارهه بينما تختفى الوحدات الصغيره والاقتصاديه بوصفها مساكن للفقراء مع ارتفاع مبالغ فيه فى اسعارها , ولكن هل فرض ضريبه عقاريه جديده على المساكن المغلقه يعد حلا لمشكله الاسكان , اولا من حيث قانونيه فرض ضريبه على المساكن بوجه عام فهذا امر موجود فى اغلب اقتصاديات العالم باعتبار تلك الوحدات الغير مستخدمه كمسكن شخصى احد مصادر الدخل , مع اعفاء وحده واحده فقط لكل اسره من تلك الضريبه لاغراض اجتماعيه كذلك باعتبار ان الدوله بانشاءها للطرق والخدمات والمرافق وصيانتها وتجديدها ترفع قيمه تلك العقارات لهذا فقد تم التعارف على ضم ضريبه الايرادات العقاريه لضريبه الدخل , وهنا يمكن حال وجود عقارات غير مستغله لاغراض السكن الشخصى اى الاستثمار فى تملك وحدات اضافيه فيمكن بالقطع فرض ضريبه على الايرادات المحققه من تلك العقارات او التى كان يمكن الحصول عليها حال اغلاقها خصوصا مع وجود ارتفاع مستمر لقيمه تلك العقارات لقيام الحكومه بتوفير خدمات تطوير المدن والمرافق القديمه ولا شك ان وجود عشره مليون وحده سكنيه مغلقه فى مصر تمثل ثروه عقاريه يجب استغلالها وخصوصا وذلك سيحقق حصيله ضريبيه تقارب العشره مليارات جنيه سنويا

فى المتوسط طبقا لقيمه تلك العقارات والايرادات المتوقعه منها

والسؤال الان هل سيجبر ذلك القانون اصحاب العقارات على استخدامها وعرضها للايجار

فيجب ان نعلم ان لدينا 5 مليون وحده من تلك العقارات مغلقه بسبب وجود مسكن اخر وبسبب قانون الايجارات القديمه وان هناك اربعه ملايين وحده تحت التشطيب وبالقطع فالرقم ضخم اذ يتيح نحو تسعه ملايين شقه باستبعاد الوحدات المملوكه للعاملين فى الخارج ولكن ليس هناك ما يضمن عرض تلك الوحات للايجار فعليا بعد فرض تلك الضريبه العقاريه فاغلب اصحاب تلك الوحدات لن تمثل قيمه الضريبه مشكله بالنسبه اليهم ولكن لحل الازمه من اقصر الطرق فيجب اولا اتاحه قروض ميسره لتشطيب الوحدات الغير مكتمله لتسهيل عرضها بالسوق بضمان الوحدات ذاتها وقيمتها الايجاريه دون الحاجه للرهن العقارى , ثانيا تخصيص ايرادات ذلك القانون لترفيق اراضى للاسكان لمحدودى الدخل واتاحتها باسعار معتدله تقارب اسعار التكلفه مع هامش ربح محدود لضمان استمرار وتطور المشروع ,

ثالثا تقديم تسهيلات لاتحادات الملاك وتعاونيات البناء لتسهيل البناء المشترك لتلك الوحدات من خلال التعاونيات والاتحادات الاسكانيه مع تقديم تيسيرات وحوافز واعفاءات لهم وذلك لاتاحه الفرصه لمن لا يمتلك مسكن للاستفاده من تلك التيسيرات وقروض الانشاء المدعمه والميسره وذلك لمره واحده فقط لكل

خامسا سرعه اصدار قانون لحل معضله الايجارات القديمه فذلك سينعش السوق العقارى ويحل جزء رئيس من الازمه لانه سيتيح عرض ملايين الوحدات الاضافيه نتيجه استبدال تلك العقارات بعقارات حديثه متعدده الطوابق مع السماح بزياده الارتفاعات الحاليه وخصوصا مع تطور تقنيات توفير المرافق والسماح بمشاركه القطاع الخاص فى انشاء واداره المرافق العامه طبقا لقانون الشراكه مع القطاع الخاص ولا شك ان كل ذلك سينشط الاقتصاد ويحد من الركود التضخمى وسيتيح عرض ملايين الوحدات باسعار وتيسيرات غير متاحه ويمكن للدوله تخصيص جزء من عائد تلك الضريبه كدعم اسكان لاصحاب العقارات القديمه لحين تقديم وحدات بديله لهم طبقا لتلك التيسيرات ولتكن لمده ثلاث سنوات فالعائد سيكون اضخم كثيرا من التكلفه فضلا عن امكانيه تحمل اصحاب العقارات القديمه بجزء من قيمه ذلك الدعم لصالح المستأجرين

كذلك هناك تقنيات متطوره تخفض من اسعار البناء لنصف القيمه الحاليه فضلا عن امكانيه استغلال ملايين الوحدات الموجوده بالساحل الشمالى عبر تحويله لمناطق استثمار زراعى وسمكى وغابات ومراعى طبيعيه بالاستفاده من معدلات الامطار الوفيره باقليم غرب مريوط

وكذلك بالاستفاده من وجود مياه البحر المتوسط والتى يمكن استغلالها فى زراعه مختلف انواع المحاصيل الرئيسيه بمياه البحر بشكل مباشر وبدون تحليه فضلا عن الاستزراع السمكى الكثيف

وتلك تقنيات متاحه ومثبته علميا لكننا للاسف لا نواكب التطور المستمر فى التقنيات المتطوره التى تمثل حلولا جذريه لاهم مشكلاتنا الاقتصاديه والإجتماعيه

تحت تصنيف: